若你想在14万美元的价位,于纽约市购买一所住宅,你会发现你的选择并不是很多——皇后区375平方英尺的公寓也许就是最奢华的选择了。而在洛杉矶,城市内陆的法拍屋也许是你唯一的选择。不过在田纳西州的诺克斯维尔,14万美元可以在环境优美,绿树成荫的街区中买到一套1,750平方英尺大,带四个卧室的一层平房。
诺克斯维尔商会(Knoxville Chamber)执行副会长朗达·赖斯(Rhonda Rice)表示:“诺克斯维尔地区不仅设施齐全,其最大优势还在于超低的生活成本。田纳西州税收不高,加上优美的自然风光——高山平湖一应俱全,这里无疑为适宜生活之地。”
根据全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)的数据,在2013年第四季度,诺克斯维尔都市区房价中位数为14万美元。对于年收入达到当地收入中位数(60,700美元)的家庭来说,该地区约77.4%的房屋都在他们的可负担范围内。而在洛杉矶,虽然家庭收入中位数与诺克斯维尔相近(61,900美元),但这一收入水平的家庭只能负担市场上20.6%的房屋。
这些统计数据显示了美国各地经济的差异:美元在诺克斯维尔要值钱多了。这不仅体现在房屋价格上,汽油和食品杂货价格也更为平价。数据显示,诺克斯维尔的非房屋生活成本也比全国平均水平低约11%。事实上,有着“大理石城”(Marble City)美名的诺克斯维尔,是我们研究的所有城市中日常开销水平最低的。再加上其令人羡慕的房价可负担水平,诺克斯维尔在福布斯全美生活成本最低城市榜单上排名第五。
统计数据的背后
在制作该榜单的过程中,我们从全美100个最大的都市统计区(MSA)和都市区(MD)开始,这些地区的人口均在60万或以上。两者都包括美国行政管理和预算局(Office of Management and Budget)定义的城市及周边郊区。
首先,我们使用全美住宅建筑商协会(Housing Opportunity Index)和富国银行(Wells Fargo)的住房机会指数(Housing Opportunity Index)来衡量各城市房价的可承受性。季度指数将房屋销售价格中位数与收入中位数进行对比,以确定该地区达到收入中位数的家庭能买得起的住房比例(全国收入中位数为64,400美元)。由于缺乏足够的数据,路易斯安那州的巴吞鲁日(Baton Rouge)和新奥尔良(New Orleans)、南卡罗来纳州的哥伦比亚(Columbia)、印第安纳州的加里(Gary)和印第安纳波利斯(Indianapolis)、密苏里州的堪萨斯城(Kansas City)、阿肯色州的小石城(Little Rock)、田纳西州的纳什维尔(Nashville)和内布拉斯加州的奥马哈(Omaha)都被排除在我们的统计结果之外。
我们接下来参考了调查公司Sperling s Best Places发布的生活成本指数。该指数衡量了各个地区的食品、公用事业、汽油、交通、医疗费用以及其他多种日常开销。如果城市的生活成本指数高于100,那就意味着当地这些日用商品的价格高于全美平均水平。
最后,遵循美国劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)用于其消费者物价指数(Consumer Price Index)的加权方法(其中住房权重接近32%),我们对这些因素进行了加权计算。因为住房对大多数人来说是一项重要支出,我们在统计中略微提高了房屋价格的权重。
除了诺克斯维尔之外,还有六个美国南部城市榜上有名,包括田纳西州孟菲斯(Memphis,第2名)、肯塔基州路易维尔(Louisville,第8名)和阿拉巴马州的伯明翰(Birmingham,第12名)。
但美国中西部则集中了更多生活成本低廉的城市,共有11个都市区上榜。光是俄亥俄州就有5个都市区上榜:辛辛那提(Cincinnati,第3名)、代顿(Dayton,第4名)、阿克伦(Akron,第6名)、托莱多(Toledo,第11名)以及哥伦布(Columbus,第20名)。而密歇根州有三个城市上榜:大急流城(Grand Rapids)、底特律(Detroit)和沃伦(Warren)。就算底特律沉沦在破产的泥沼中无法自拔,半小时车程外的城郊中心沃伦,却在经历一场汽车制造业的复兴。
令人惊讶的是,全美生活成本最低城市榜上没有一个美国西岸城市。而美国东北部拥有三个生活成本低廉的都市区。
“生活成本最低城市”榜单冠军
有些人可能会对此难以置信:纽约州不仅拥有生活成本最高的城市(纽约市,和檀香山并列第一),还拥有生活成本最低的城市:水牛城(Buffalo)。水牛城家庭收入中位数为63,500美元,而房屋价格中位数为10万美元。当地88.5%的人口可承受房价(只有同样位于纽约州的雪城[Syracuse]高于它,有88.8%的人可承受房价)。水牛城的日常开销物价水平也比全美中位数低约4%,这使其成为全美生活成本最低城市榜上的冠军。