吸引豪客出手的万科欧泊小公寓，面积40~70平方米，售价2.1万~2.2万元/m2。 陈白帆 摄
昌岗地铁站上盖的达镖广场有不少公寓被包装成酒店房出租。陈白帆摄
万达集团在西双版纳投资400亿元建造主题公园，图为西双版纳项目的公寓产品效果图。
总价值约5000万元 拟做酒店式公寓
投资公寓
最好“傍大款”
一个公寓小投资者花百万元买一套45平方米的小公寓，与一个花2000万元买一栋公寓或是花4000万元买50套单位的大投资客，在动辄投资千亿的开发商面前，其实同样是小玩家。地产人士表示，投资商业公寓，最主要还是要看区域的发展前景。傍上一个大开发商，如万达集团，本身在西双版纳投资400亿元建造主题公园、万达广场、医院、住宅、公寓等设施，也将自持价值150亿元的物业，小投资者如同“傍大款”，大开发商“造城”成功，双方即可分享果实。
投资成熟商圈的公寓，相对来说风险较小，但相应地入市门槛较高，令升值空间缩小，但胜在回报来得快。在房产税的紧箍咒笼罩住宅投资市场的时候，买几套商业公寓，有可能避免未来被征房产税，不失为一个配置资产的好选择。
公寓投资出现新玩法
有经营者向散户团租公寓
一位读者近日向记者透露，她在海珠区地铁昌岗站上盖达镖广场买的一套45平方米小公寓，有经营者与她签订了租赁合同，每个月固定支付3300元租金，这套小房间将被用作公寓式酒店出租。
记者在现场见到，这家位于达镖广场高层的广州星驿国际酒店公寓办公室设于43层的一个公寓房间内，由于达镖广场的大堂是由自己经营的酒店占据，如果客人要去星驿国际酒店公寓，则必须先打电话，让工作人员下来接上去。房间则主要有双人房和大床房，周围景观都相当不错。服务人员介绍，该酒店公寓的房费大概比周边酒店低1/3到一半，最便宜的大床房如果不是团购价，一般要298元/天，周末、节假日和广交会期间的价格另计。
有酒店业人士认为，该酒店公寓经营者每个月支付给业主3300元租金算是“划得来的买卖”，因为楼下就是地铁二号线和八号线的交汇站昌岗站，能快捷到达琶洲会展中心，“广交会期间每间房每天估计能租700元以上，再加上暑期或者其他的一些节点，收益应该挺不错。”
据记者了解，花都不少公寓都有酒店营运商或服务式公寓营运商进驻，统一向公寓业主实行包租，如保利高尔夫郡，就有高端服务式公寓运营商“私享家”进驻，公寓单位带5年租约发售，客户交楼即收租。
以46平方米的单间为例，首付五成22万元起，10年月供约2600元，月收租1900元，月供抵扣租金后仅支出700元，而且每年租金递增2.5%。
记得一个炫富的段子吗？“除了这个和那个不要，其他全给我包起来！”这些在奢侈品店像买白菜一样的情形最近居然出现在不限购的公寓市场。在广州的番禺和云南的西双版纳，频现这类豪客的身影。
一位购买了云南西双版纳万达广场二期整栋公寓的北京客户表示：“买整栋很适合做酒店。”近日，番禺南村的万科欧泊公寓也有豪客现身，一次性扫入约50套小公寓。尽管该批公寓产品只剩20年的使用期限，但与普通散客想法不同的是，该豪客打算将小公寓做成如廉价酒店一般的“酒店式公寓”。有酒店业人士表示，这种适合一家大小度假的“家庭旅馆”式房间随着广交会以及广州旅游景点的兴起而越来越多，和正规酒店相比，这类产品也算是打了“擦边球”，实际运营成本不是很高，收益则比想象中要大。
据了解，现在有很多类似的经营公司会在一个公寓项目中，从散客手中收购房间用于此类经营，统一对外出租。对于公寓散客买家来说，虽然未必有自己放租的租金回报率高，但一年到头不用自己操心又有相当于银行两年或者三年期的回报率，而且房产以后还有升值前景，其实都“博得过”。
万科欧泊的有关负责人认为，该豪客大手买入公寓，除了看好万博商圈以后的短租和长租市场外，估计也为了博地段升值。“现在对面南洲路地块的楼面地价都卖到3万多元/m2了，我觉得不管是大客还是散客，其实也是长线看好番禺南村板块。”
连阿姨在2008年到2010年间连续买下海珠区地铁沿线楼盘两套30多平方米的小户型住宅单位，她认为如果手头有闲钱，买个好地段的小单位确实可以博下升值。她告诉记者，同样的单位，当时自己买下来只需三四十万元，但放到现在买则可能要70万~90万元了，但租金则几乎没升，都是2300~2500元/月，收益率自然不一样。“买小户型投资确实是为了等未来升值，至于把它出租，只是帮补一下，好过放在那空置而已。”
本专题撰文：
记者陈白帆、李凤荷
买番禺公寓瞄准长隆客
实际收益比预期好
有消息人士透露，一次性买入约50套万科欧泊小公寓的豪客，在珠江新城等板块也集中买入了很多公寓产品，有相当丰富的做这类“酒店式公寓”的经验。据了解，该批公寓的市场售价为2.1万~2.2万元/m2，靠近万博商圈和未来地铁七号线站点。据说发展商给了该买家较大力度的优惠，这批公寓产品面积在40~70平方米，如果按40平方米一套，优惠后2万元/m2计算，该豪客买下了几层，大小户型都有，出手估计在5000万元左右。
目前在广州某著名连锁快捷酒店做店长的吴先生告诉记者，这种“酒店式公寓”的实际收益比预想中要好，“第一年开房率可能只有30%~40%，但慢慢做起来就不止了。而且，只要地理位置还不错，有快捷酒店甚至仅靠广交会前后那两个月左右，就把全年的租赁管理维护人工成本收回了，剩下的就是纯利。”吴先生认为，如果是在番禺南村一带，则可以面对去长隆的游客，“因为比较靠近广州南站，预计以后暑期旺季60平方米的房子一家人住，每天房费在400元左右，比周边的正式酒店便宜，仅靠夏季（从5月至10月），就能把一年投入的维护人工、水电等成本赚回来。”
吴先生预计，按50套公寓计算，一天房费300元（60~70平方米的房型估计500元以上），和其约5000万元的总投入相比，收益率应该可以达到4%以上，而且过两年进入经营成熟期，收益率肯定会有提升。找人管理这些房间的人工成本并不高，在番禺每月花1万多元就能请到4个人打扫卫生。吴先生认为，经营酒店式公寓或者家庭旅馆，比较大的费用支出是在找中介推广，“大概收益的20%要用来做推广，主要针对相关的旅游网站，另外还有一些团购网站甚至淘宝。”大部分这类打“擦边球”的小酒店一般都能够拿到正式的酒店发票给客人。而如果不用开发票的话，房费有时还能再低点。
买西双版纳一栋公寓
100套单位花了2000万
万达在云南西双版纳的项目最近到广州进行“路演”，这是继西南、华北后的第三次全国性巡展，该项目还在番禺万达广场现场进行驻场展出，近期也将带广州客户到西双版纳现场看房。曾经在广州白云万达广场操盘的万达西双版纳项目副总经理朱猛告诉记者，万达西双版纳国际度假区的房子吸引了大批北京、上海、广州等地客户，截至4月底，成交500余套，其中买整栋、买整层的客户不在少数，一位北京客户就购买了二期的整栋公寓，他表示“万达的产品设计非常合理，买整栋很适合做酒店”。
朱猛表示，以番禺2万元/m2的公寓价格，2000万元只可以买半层公寓，但在西双版纳，却可以买建筑面积4000多平方米的一整栋公寓，共有100间房，购入成本也是2000万元。就西双版纳市场来说，作为全国闻名的风景名胜区，房屋租赁市场相当火爆，40平方米的简装小户型公寓，月租金近1000元，而在“泼水节”、春节期间更是一房难求，房租上涨三倍。
朱猛曾在广州操过盘，对公寓市场的升值潜力非常清楚。他告诉记者，2010年白云万达广场开售时，商业公寓和写字楼价格为2万元/m2，后来拍出的白云新城“地王”楼面地价也接近2万元/m2，时至今日附近在售的绿地中心公寓已过3万元/m2。由此可见，公寓产品的租售回报不错，长时间持有可收租，且未来升值也很可观。