近日，七彩云南·花之城5+1五星托管国际公寓(SOHO)打出广告，50-60平米标间、套房，总价60至70万/套，15年平均9%稳定收益，比银行普通理财产品收益率高出近一倍的价格，让不少投资者都“惊呆了”。
如此高的投资回报率，吸引了众多投资者蜂拥而至，不只是七彩云南·花之城，保利·六合精装公寓开盘252套两小时就售罄，万达商业广场开盘即售空……这些项目推出小面积公寓产品就遭遇抢购，在昆明已经屡见不鲜。
据记者不完全统计，目前昆明在售的公寓项目共有24个，主力户型面积为30-90平米，其中SOHO产品占到85%左右，其余占到15%左右，酒店式公寓、公寓式酒店以地州的项目居多。
50%的客户选择投资
昆明楼市在售的公寓按性质可以分为三类。一是酒店式公寓或公寓式酒店。酒店式公寓其特点为统一精装修，主要功能为居住；公寓式酒店也是精装修，其主要功能为酒店，更近似于投资品。二是自住的公寓主要是部分刚需购买。但是，目前流行的第三类是SOHO。
云南铭泰房地产开发有限公司副总经理刘镇纲介绍：“SOHO公寓的特点是居家办公，业主或使用者自己装修，可以像酒店式公寓一样居住，也可以像公寓式酒店一样租给酒店或酒店交换平台，用于出租，还可以装修成写字楼，用于办公。”昆明大润发商业广场公寓的定位就是SOHO公寓。
托管酒店式公寓以七彩云南花之城、安宁世贸广场为代表，此类项目依托于开发企业自身的资源优势以及项目区域的旅游资源，将产品打造成快捷酒店或度假型酒店，给予客户一定年限固定的投资回报，保证客户投资增值与保值，同时还赋予客户相关的会员服务。
刘镇纲说：“目前购买我们项目公寓的客户主要分为三类，所占比重较大的是投资客，其次是自用(办公)客户，再次是自住客户。其中投资客户占50%，自用(办公)客户占到30%，自住客户在20%左右。”
中心城区精装公寓售价
高达13500元/平米
从2010年到2013年上半年昆明市场的公寓产品的价格也面临着较大的波动，2010年受到整体市场较为低迷的影响，昆明楼市的公寓产品价格处在一个较低的水平。2011年限购令的推出公寓产品一跃成为投资者和开发企业眼中的香饽饽，价格也一路水涨船高。
根据至祥研究中心调查显示：2012年和2013年受城市新开发区域商业体量加大的影响，城市新区和辅城区域的公寓产品推出量也逐步加大，价格方面差异比较大，中心城区与品牌企业精装公寓售价高达12000-13500元/平米，辅城区域公寓售价多为5000-7000元/平米，拉低市场年度的公寓产品均价水平。
“居住类公寓主要是住宅性质的小户型产品，面积在70平米以下的一房，整体特点可以概括为‘麻雀虽小，五脏俱全’，针对青年首置客户，如万科学府、滨江俊园等项目推出的都属于此类别。” 至祥置业(昆明)有限公司董事副总经理黄雷介绍。
商务投资类公寓主要是SOHO公寓与托管式酒店性质的产品。其中，SOHO公寓是写字楼与住宅的衍生产品，是在商务金融用地的限制下派生出来的能保证资金快速回款的兼顾商住合一的产品，最具代表的项目就是西山万达广场、文化空间与保利六合，面积划分比较灵活，从30-170平米不等，这类产品可以占到公寓产品的85%左右。
开发商酝酿涨价
昆明市场的公寓主要分布在一环外、二环沿线、呈贡与安宁也有少量项目。
一环内公寓产品较少，往外延至二环公寓产品开始逐渐增多，如协信天地、文化空间、保利六合、融城优郡等等。
由于二环沿线是旧改重点区域，而绝大多数旧改项目商业金融用地的性质决定了公寓作为规划组合中必不可缺的一环，该区域公寓主要偏重于商务办公，主要是SOHO产品，且项目多是包含多种物业形态的城市综合体，以商业、商务突出价值点。
呈贡和安宁区域的项目则更多的是通过酒店托管、自身景观资源以及返租等相关政策实现对区域外部客户的吸引，来推动项目的去化。
目前，由于公寓产品受到市场欢迎，价格持续走高，不少开发商开始在酝酿涨价。保利云南置业有限公司副总经理曹伟佳告诉记者：“保利·六合本月底即将推出的公寓产品可能会涨价”。
投资专家分析，公寓产品因其门槛低、不限贷不限购，成为新的投资方向。目前市场上的公寓，具有很多优势地段好、品质好，有些还是地铁物业，升值空间大，投资回报率高，普遍受到投资者青睐。
记者调查
二手房市场上的小公寓出租率高
精装公寓的月租比
普通公寓高出300元
最近很多的投资客都喜欢选择投资回报率相对较高的公寓、酒店公寓等产品。据记者不完全调查，昆明市场上有小户型公寓的投资楼盘有30多个，分布在昆明4大主城区以及呈贡新城。
精装公寓更受欢迎
而在二手房市场上，公寓投资产品的出租率和出售率成了很大的对比。记者走访了昆明一些大大小小的二手房交易铺面，发现很多公寓房都是贴着出租的标签，而且都是精装，家电齐全，据记者了解，精装公寓的租金比普通公寓的租金平均高出300元左右。一般二环内50平米以下小户型公寓就可以租到每平米1500-2000元不等，更有甚者，如位于如安街的空间俊园，一套33平米的小户型，则租到了每个月3400元。二环外的小户型公寓，也可以租到每平米1200元每平米以上。
一些贴着出售的公寓房，面积一般都在30-45平米之间。在一环内的房子一般价格都在每平米9000元左右。例如位于青年路的樱花丽景，一套42平米的公寓房，售价在47万，折合下来每平米就是11190元；而位于白塔路的七彩之门，一套48平米的公寓房，售价在45万，折合下来每平米就是9375元。
地段和周边的配套是关键
记者采访了荣城地产的置业顾问小王，他告诉记者，“二手房市场上，小户型公寓的出租率很高，带上买卖却不如出租率，因为很多购买二手房的人群，还是想买年限在70年的商品房。而一般的公寓房的年限却在40年，属于商住楼。至于一些真正选择投资而购买的购房者，一般也是要看地段和周边环境才会选择购买二手房，因为这样可以保证他的投资回报率，否则他们宁愿选择一些新开的楼盘，那样不仅价格相对便宜，而且如果买的是酒店式公寓，回报率也有保障。”
就记者走访的情况来看，二手房市场上的小户型公寓，地段和周边环境是买房者们首先要考虑的因素，好的地段和环境配套则可以带来相对较高的回报。例如同样位于北京路上的SOHO俊园和MOMA二期，因地理位置优越加上周边配套完善，租金达到了每个月1800-2000元。从这些方面来看，购买二手投资型公寓，要想得到很好的投资回报率，地段的选择和周边的配套是关键。
业内人士细说5大投资重点
产品具备的功能越多 面向的客户就越广
投资有风险，如何选择公寓投资也需要慎重考虑。本报记者从多位业内人士口中获悉，投资公寓有五大关注点。
云南铭泰房地产开发有限公司副总经理刘镇纲介绍：“公寓式酒店一般售价较高，当然打出的回报率也高，但是需要考虑酒店的经验风险及收益的稳定性；酒店式公寓则多属于居住消费品，功能较为单一，针对的客户群相对较窄，增值空间有限。”
为此，在投资公寓的过程中，需要注意几方面问题。
首先是功能定位，产品自身所具备的功能越多，其所面向的客户就越广，不论其使用价值，还是其货币价值都将越高；其次是地段，如位于商业中心的产品，其出租租金参照的是写字楼的租金，而不是住宅，地段位置越好，意味着未来的增值空间越高；再次是价格，物业的价格是存在所谓的“天花板”的，任何商品的价格也都会存在波动，任何时候都是，价格越高，当其他外在因素相似的情况下其增值的空间也将越小；然后是品牌，品牌的号召力有的时候是可怕的，而投资品的本质是需要有足够多的人来认知，来发现其价值，进而才会追捧，把价格推高，而强大的品牌就是人们信心的保证；最后是回报，公寓式酒店就需要考虑其酒店的运营能力及盈利能力，高回报，说出去容易，真正的达到收益，其实很困难。
公寓产品广告宣传的低投资高回报，这个投资回报率该如何来算？
广告上所讲的投资回报率一般都是相对该套物业合同价款而言，即投资收益率=总收益额/合同价款×100%，如合同价款为50万元，承诺年回报8%，那么每年固定返还4万元。
刘镇纲分析：“这个回报没有考虑到50万元房款以外的购房税费及银行按揭利息等因素，为此，真实的投资回报率应该低于其所“承诺”的。严谨的投资收益率=总收益额/[合同价款+购房税费(包括按揭成本及利息)+其他购房成本]×100%”。
投资者可以在购房前先计算一下投资回报率，不要被所谓的高回报率所迷惑。
昆明部分项目在售公寓统计表
项目名称 地址 面积 价格 装修 销售情况
文化空间 环城西路与新闻路交叉口 37-132平米 均价1.3万/平米 精装 在售
昆明西山万达广场 西山 前兴路下穿隧道口 40平米 13000余元/平米 精装 在售
润城 西山 日新路中段 30-60平米 9600元每平米 毛坯 在售
滇池柏悦 二环西路与石安公路交汇处 30-86平米 均价6800元/平米 毛坯 在售
中昆广场 人民西路与环城西路交叉口 70平米 14000元/平米 毛坯 待售
摩根道 滇池路武警边防总队右侧 75-平米 待定 毛坯 待售
七彩云南·花之城 东白沙河片区金瓦路路段 44-90平米 总价60-70万/套 精装 待售
东信中心城 经开区信息产业基地春漫路 30-90平米 5500-5700元/平米 毛坯 在售
大润发商业广场 官南大道中段 60-118平米 均价7700元/平米 毛坯 在售
合金公寓 吴井路与五金路交叉口前行100米 40-90方米 均价8500元/平米 毛坯 待售
奥宸财富广场 广福路省公安厅旁 25-90平米 均价8300元/平米 毛坯 在售
融城金阶 民航路与关上南路交汇处 50平米 待定 毛坯 待售
国际银座 经开区云大西路延长线 35-135平米 公寓 7500元/平米 毛坯 在售
奥宸中心广场 环湖东路中央广场公园旁 40-94平米 均价6100元/平 米 毛坯 在售
ICC环球广场 彩云中路与春融街交叉口 42-92 平米 均价约为12000元 /平米 精装 在售
涌鑫哈佛中心 呈贡新区彩云南路与聚贤街交汇处北面 28-53平米 待定 毛坯 待售
呈贡龙城老街 龙城镇古银路 69-190平米 5380元/平米 精装 在售
百大新都会 呈贡新城洛龙河公园旁 15-40平米 均价13000元/平米 毛坯 在售
实力大学城 呈贡新城雨花片区景明南路 50平米 起价4500元/平米 毛坯 在售
中天城·红郡 龙泉路与霖雨路交叉口 35-75平米 优惠价7200元-7500元/平方米 精装 待售
保利·六合 六合村一号片区 36-58平米 12000-14000元/平米 精装 在售
云安阳光城 昆瑞路273号 36-44平米 均价11000元/平米 精装 在售
中豪广场 彩云北路与广福路交汇处 47-61平米 均价10000元/平米 精装 在售
西山新城草海时代公寓 益宁路与昆安高速交叉口 49-90 平米 均价8600元/ 平米 毛坯 在售
专家建议
公寓转手难度高 需长期持有
规避五类投资风险
以小户型居住为主的产品或者毗邻高品质商业、商务项目的SOHO公寓相对更适合投资。
至祥置业(昆明)有限公司董事副总经理黄雷分析：“公寓与同区位的住宅相比略好于住宅，而其本身同样拥有了地段、户型、配套等相关的优势硬件条件，但有个五个方面的隐性风险是购房者必须提前考虑的。”
用地性质是商业的公寓是不能入户，没有学位的，对于部分考虑学区房投资或置业的客户而言，其升值潜力就相对较弱。
公寓的得房率要低于住宅，住宅可能最低的得房率也可以达到70%以上，而对于公寓而言由于面积较小，实际得房率达到70%已经算是很高的水平，此外在产权年限上商业性质的公寓也要大大短于住宅，且达到期后尚无明确的法规可以实现自动续期。
目前昆明市场上多数公寓是写字楼的变身，更偏向办公功能，居住舒适度不够，使产品面临商务品质不如纯写字楼，居住品质比不上住宅的尴尬局面。
商业公寓是商用标准的水电费，并且伴随着较高的物管费，不能使用煤气，将会大幅提高的使用者的生活成本，出租也面临一点一定的门槛，如果空置，投资者则面临更高的成本无法转嫁。
税费成本方面。公寓在可以进行工商登记进行办公的同时，也面临着更高的租赁税费成本，而在出售环节更是享受不到住宅的相关减免措施，土地增值税、营业税加起来通常可以达到物业交易总价的12%，进而导致公寓转手难度较高，需要长期持有。