日前，雅诗阁与城西银泰签约，旗下国际服务公寓品牌“馨乐庭”首次登陆杭州，这也将成为杭州首家开业的由雅诗阁管理的国际服务公寓。对于杭州来说，雅诗阁无疑是“熟悉的陌生人”。熟悉，是因为来福士的落地带来了这个全球最大服务公寓品牌；陌生，是因为杭州只闻其声未见其详的这几年，雅诗阁对大家来说仍是一片雾里看花。
今天，雅诗阁在中国的20座城市，经营管理着52家服务公寓，共计超过9300套服务公寓单位，遥遥领先于行业，并保持规模迅速扩张，仅今年年初至今，雅诗阁中国便新进入南京、无锡、合肥三座城市，新增1400套服务公寓单位。预计到2015年，在全国要达到12,000套服务公寓。雅诗阁的“全国漂”经验，充满着传奇色彩。
此次，新华网房产独家专访雅诗阁大中国区区域总经理陈志商，听听这位来自马来西亚，操着一口流利的中文，偶尔还会几句上海话，喜欢《中国好声音》的总经理心目中的雅诗阁。
（图为：雅诗阁大中国区区域总经理陈志商）
（一）雅诗阁的历史与特色
1984年雅诗阁诞生 进军中国首家物业落地天津
服务公寓的概念兴起于上世纪80年代，而雅诗阁Ascott品牌于1984年诞生，真可谓是“生正逢时”。随后，雅诗阁在Scotts街上开出了亚洲的第一家国际化服务公寓，“那条街相当于上海这边的淮海路或南京西路。”陈志商介绍，同年，馨乐庭Citadines品牌在法国诞生，而最终将馨乐庭收于麾下是2002年，就这样，雅诗阁成为了全球最大的服务公寓业主及运营商。
“我们目前持有的天津盛捷奥林匹克服务公寓，是天津最好的服务公寓之一，”谈起1998年雅诗阁入驻中国的第一家物业，陈志商自豪之情溢于言表，“虽然这家已运营了十多年，但还是深受住客欢迎，尤其受到日本人的垂青。”据悉，因为天津的汽车制造基地背景，存在很多日本企业，在该盛捷入住的90%都是日本人，“比如Toyota，它们在天津有很多高管是雅诗阁长期、忠实的客人，于是，我们在物业里配套了日本进口商品的小超市，以及日本人经营的托儿所。”
除了天津，上海也紧随其后，在济南路上开了一家盛捷服务公寓。因此，天津和上海是雅诗阁最早进入中国的两个城市。据了解，目前雅诗阁在上海运营着一家雅诗阁、一家馨乐庭和一家盛捷服务公寓。
服务公寓“可变空间”更大 客群以长住客为主
“在中国，我们居住最长的客户已经有14年了。”陈志商介绍时表示，“我们的客户以外派来华的公司职员为主，他们因为工作需要而长住于此。”
“我们的服务公寓介于酒店和普通住宅的‘中间’。相较于酒店而言，服务公寓可能没有豪华餐厅，但客房空间更大，且均配备厨房，并也提供包括保安、前台、保洁等服务；相较于住宅而言，服务公寓更加方便，除了以上服务，还有早餐、接送机、代购等服务，并定期举办各类丰富多样的住客活动，以帮助住客在新的家尽快熟悉适应周边的生活圈。”陈志商表示，服务公寓最大的优势，就是在空间利用、私密性与配套服务方面更加贴近生活。
“以我自己为例，我带家庭从马来西亚来到上海工作，一家人住在一起需要有两三个房间，服务公寓比起酒店更宽敞舒适，可以住上几个月甚至几年，就像异地的家。”
“国漂”亟需落地本土化 雅诗阁擅长“入乡随俗”
在上海雅诗阁淮海路服务公寓，满目皆是充满上海风情的装饰，大堂里石库门的巨幅油画，彷佛在迎接远到的来客。中西合璧的海派设计印证了陈志商先生的一句话：“与其说雅诗阁是一家新加坡公司，我宁可称其为‘一家总部在新加坡的跨国公司’。”
“其实,雅诗阁从1998年进入中国至今，一直本着一个宗旨，就是本土化。”陈志商说道，“比如，我们在古都西安的馨乐庭，把大堂里的柱子设计为婀娜多姿的贵妃柱，而沙发的皮则设计为荔枝样的纹路，我们尽量将本土文化融入到产品设计与服务细节之中。”
在交谈中，陈志商也指出，中国的第一家馨乐庭曾经是照搬欧洲模式，但是随后发现国外的标准并不能满足本土客户的需求，因此，公司立即做出调整，在新的馨乐庭中就逐渐加入更多现代化设施以满足住客需求。
（二）雅诗阁的发展
雅诗阁的自有物业
雅诗阁的自有物业往往来自于收购，但是对于需要收购的物业又有比较高的要求。“我们要求服务公寓每年达到一定的投资收益率，对于本身已经达到预期的物业，雅诗阁收购毫无压力，但是在中国这个房价高企的地方，一般只有2%-3%的回报率，达不到目标怎么办？”陈志商卖了一个关子。
雅诗阁收购物业，主要的一个资金来源是新加坡的一个上市信托基金——雅诗阁信托基金，它专注于投资那些已经在运营的服务公寓，当然物业利润率每年要达到既定标准。“在新加坡，对于普通投资者，如果直接买房，势必牵扯很大一笔资金，但如果买信托基金的股票，则轻松很多。不但可以分散投资风险，而且不用很多资金就可以享受到房地产的升值空间。这是一个很好的机制，在许多国家非常成熟。”
国内酒店来势汹汹 雅诗阁“双重角色”拿最大回报
对于服务公寓，大多人的概念会离不开酒店，同样卖服务，是骡子是马还是要溜过才知道！“我们不跟酒店直接竞争。”当面对全国“分分钟”都在冒出来的高档酒店，陈志商很淡定地抛出了这句话。
据悉，由于中国特定的环境要求，开发商在拿地的同时，往往需要配比建一家酒店，而这家酒店的品牌一般都是四五星级，更不乏国际顶尖品牌。“这些酒店往往装修富丽堂皇，但是对于运营却并不专业，甚至长期无法盈利。”陈志商介绍，“这样行程大批酒店粗放增长，而我们却避其锋芒，专注于长住客，并追求稳定的收益。”
他介绍，雅诗阁是全球最大的服务公寓业主和运营商，具有双重角色让雅诗阁往往站在业主角度思考决策，目标争取运营利润最大化，对于酒店的恶性竞争并不会硬碰硬。但是，对于目前市场上崛起的酒店品牌的服务公寓，他也“嗅”到了挑战的味道：“我们不可小看酒店运营服务公寓带来的竞争压力。不过，无论在品牌，还是在全球销售网络与企业客户资源上，雅诗阁都有强大的自身优势。我们很有信心去应对挑战。”
日前，雅诗阁与城西银泰签约，旗下国际服务公寓品牌“馨乐庭”首次登陆杭州，这也将成为杭州首家开业的由雅诗阁管理的国际服务公寓。对于杭州来说，雅诗阁无疑是“熟悉的陌生人”。熟悉，是因为来福士的落地带来了这个全球最大服务公寓品牌；陌生，是因为杭州只闻其声未见其详的这几年，雅诗阁对大家来说仍是一片雾里看花。
今天，雅诗阁在中国的20座城市，经营管理着52家服务公寓，共计超过9300套服务公寓单位，遥遥领先于行业，并保持规模迅速扩张，仅今年年初至今，雅诗阁中国便新进入南京、无锡、合肥三座城市，新增1400套服务公寓单位。预计到2015年，在全国要达到12,000套服务公寓。雅诗阁的“全国漂”经验，充满着传奇色彩。
此次，新华网房产独家专访雅诗阁大中国区区域总经理陈志商，听听这位来自马来西亚，操着一口流利的中文，偶尔还会几句上海话，喜欢《中国好声音》的总经理心目中的雅诗阁。
（图为：雅诗阁大中国区区域总经理陈志商）
（一）雅诗阁的历史与特色
1984年雅诗阁诞生 进军中国首家物业落地天津
服务公寓的概念兴起于上世纪80年代，而雅诗阁Ascott品牌于1984年诞生，真可谓是“生正逢时”。随后，雅诗阁在Scotts街上开出了亚洲的第一家国际化服务公寓，“那条街相当于上海这边的淮海路或南京西路。”陈志商介绍，同年，馨乐庭Citadines品牌在法国诞生，而最终将馨乐庭收于麾下是2002年，就这样，雅诗阁成为了全球最大的服务公寓业主及运营商。
“我们目前持有的天津盛捷奥林匹克服务公寓，是天津最好的服务公寓之一，”谈起1998年雅诗阁入驻中国的第一家物业，陈志商自豪之情溢于言表，“虽然这家已运营了十多年，但还是深受住客欢迎，尤其受到日本人的垂青。”据悉，因为天津的汽车制造基地背景，存在很多日本企业，在该盛捷入住的90%都是日本人，“比如Toyota，它们在天津有很多高管是雅诗阁长期、忠实的客人，于是，我们在物业里配套了日本进口商品的小超市，以及日本人经营的托儿所。”
除了天津，上海也紧随其后，在济南路上开了一家盛捷服务公寓。因此，天津和上海是雅诗阁最早进入中国的两个城市。据了解，目前雅诗阁在上海运营着一家雅诗阁、一家馨乐庭和一家盛捷服务公寓。
服务公寓“可变空间”更大 客群以长住客为主
“在中国，我们居住最长的客户已经有14年了。”陈志商介绍时表示，“我们的客户以外派来华的公司职员为主，他们因为工作需要而长住于此。”
“我们的服务公寓介于酒店和普通住宅的‘中间’。相较于酒店而言，服务公寓可能没有豪华餐厅，但客房空间更大，且均配备厨房，并也提供包括保安、前台、保洁等服务；相较于住宅而言，服务公寓更加方便，除了以上服务，还有早餐、接送机、代购等服务，并定期举办各类丰富多样的住客活动，以帮助住客在新的家尽快熟悉适应周边的生活圈。”陈志商表示，服务公寓最大的优势，就是在空间利用、私密性与配套服务方面更加贴近生活。
“以我自己为例，我带家庭从马来西亚来到上海工作，一家人住在一起需要有两三个房间，服务公寓比起酒店更宽敞舒适，可以住上几个月甚至几年，就像异地的家。”
“国漂”亟需落地本土化 雅诗阁擅长“入乡随俗”
在上海雅诗阁淮海路服务公寓，满目皆是充满上海风情的装饰，大堂里石库门的巨幅油画，彷佛在迎接远到的来客。中西合璧的海派设计印证了陈志商先生的一句话：“与其说雅诗阁是一家新加坡公司，我宁可称其为‘一家总部在新加坡的跨国公司’。”
“其实,雅诗阁从1998年进入中国至今，一直本着一个宗旨，就是本土化。”陈志商说道，“比如，我们在古都西安的馨乐庭，把大堂里的柱子设计为婀娜多姿的贵妃柱，而沙发的皮则设计为荔枝样的纹路，我们尽量将本土文化融入到产品设计与服务细节之中。”
在交谈中，陈志商也指出，中国的第一家馨乐庭曾经是照搬欧洲模式，但是随后发现国外的标准并不能满足本土客户的需求，因此，公司立即做出调整，在新的馨乐庭中就逐渐加入更多现代化设施以满足住客需求。
（二）雅诗阁的发展
雅诗阁的自有物业
雅诗阁的自有物业往往来自于收购，但是对于需要收购的物业又有比较高的要求。“我们要求服务公寓每年达到一定的投资收益率，对于本身已经达到预期的物业，雅诗阁收购毫无压力，但是在中国这个房价高企的地方，一般只有2%-3%的回报率，达不到目标怎么办？”陈志商卖了一个关子。
雅诗阁收购物业，主要的一个资金来源是新加坡的一个上市信托基金——雅诗阁信托基金，它专注于投资那些已经在运营的服务公寓，当然物业利润率每年要达到既定标准。“在新加坡，对于普通投资者，如果直接买房，势必牵扯很大一笔资金，但如果买信托基金的股票，则轻松很多。不但可以分散投资风险，而且不用很多资金就可以享受到房地产的升值空间。这是一个很好的机制，在许多国家非常成熟。”
国内酒店来势汹汹 雅诗阁“双重角色”拿最大回报
对于服务公寓，大多人的概念会离不开酒店，同样卖服务，是骡子是马还是要溜过才知道！“我们不跟酒店直接竞争。”当面对全国“分分钟”都在冒出来的高档酒店，陈志商很淡定地抛出了这句话。
据悉，由于中国特定的环境要求，开发商在拿地的同时，往往需要配比建一家酒店，而这家酒店的品牌一般都是四五星级，更不乏国际顶尖品牌。“这些酒店往往装修富丽堂皇，但是对于运营却并不专业，甚至长期无法盈利。”陈志商介绍，“这样行程大批酒店粗放增长，而我们却避其锋芒，专注于长住客，并追求稳定的收益。”
他介绍，雅诗阁是全球最大的服务公寓业主和运营商，具有双重角色让雅诗阁往往站在业主角度思考决策，目标争取运营利润最大化，对于酒店的恶性竞争并不会硬碰硬。但是，对于目前市场上崛起的酒店品牌的服务公寓，他也“嗅”到了挑战的味道：“我们不可小看酒店运营服务公寓带来的竞争压力。不过，无论在品牌，还是在全球销售网络与企业客户资源上，雅诗阁都有强大的自身优势。我们很有信心去应对挑战。”
迅猛扩张 更偏爱一线城市
雅诗阁8月在香港以4.6亿港币收购一家物业，陈志商表示：“我们需要业务扩张，也需要追求盈利，而收购价格合理的资产，通过良好运营，为物业增值，是我们的专长。”
雅诗阁是凯德集团旗下的公司，而凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，目前在杭州的项目有凯德视界、凯德龙湾、钱江新城的来福士以及凯德和睦地块共四个项目。“雅诗阁是房地产与服务公寓的一个融合体，通过管理物业及资产增值两种模式，是我们的商业模式，我们会积极寻找合适的业务发展机会。”
不过，对于投资领域，雅诗阁更加看中一线城市，“上海、北京、广州、深圳，这是我们比较注重的一些市场，因为这些城市的房价据有较强的抗跌性。”陈志商认为，“上海总有一天会成为伦敦、纽约般的国际金融中心，我们还是看好一线城市。不过，二线城市也不可忽略，我们看好成都、沈阳等高增长城市。”
他总结：“雅诗阁会结合投资与运营管理两大商业模式；投资方面，还是会以一线城市为主。”
(左图：上海雅诗阁淮海路服务公寓 右图：广州国际金融中心雅诗额服务公寓）
（三）雅诗阁的决心
中国营业额10亿人民币 2015年达到12000套公寓
“去年，雅诗阁中国的总营业额达到了10亿人民币，并每年目标都会以10%的增幅增长。”陈志商报出了去年的营业额，而提及整个战略规划，他字里行间透露出对于雅诗阁有限公司首席执行官李志勤先生的尊重：“我们在近三四年有一个比较迅速的扩张和发展，这也是跟我们的领导人有关，目前我们的首席执行官李志勤，之前是北亚区的董事总经理，是我的领导，他很年轻才30多岁，雄心壮志。从他2009年接管中国以来，雅诗阁发展迅猛。”
据了解，雅诗阁计划在2015年，实现12000套公寓单位的战略目标。据陈志商介绍，目前为止，雅诗阁中国已在20个城市经营管理52个物业，其中28家已投入运营，另外20多家要在未来两三年内陆续开张营业。“目前，雅诗阁中国有9300多套服务公寓，还要有2000多套就能够达到12000套，我们有信心实现这个战略目标，因为我们的发展速度一年比一年快。”
希望把三个品牌全都引进杭州 为何钟爱二线城市杭州？
在整个采访中，雅诗阁对于一线城市的偏爱十分清晰。“从风险角度来说，投资在一线城市相对较低。比如，2008-2009年的金融危机，全世界的房地产都跌了，但是回升时一线城市直接回暖，而二线却需要相当一段时间。”
不过，雅诗阁也十分积极地在高速发展的二线城市拓展业务，在来福士、城西银泰之后，陈志商表示：“我们在杭州也在看其他的项目，我们希望把三个品牌全都引进杭州。”
而杭州，在陈志商看来是一个“二线中的领先城市。”
不过，一聊起杭州，他兴趣浓郁：“杭州什么都美，而且有种闹中取静的感觉，既很静，但是又有经济活力，空气指数又好。”
谈起与银泰的合作，陈志商一直在强调品牌，他表示当初也是在杭州寻找了两三年，包括下沙工业园。最终觉得银泰是杭州颇具实力的开发商，在商业综合体运营上很有经验，对合作后双方联手打造服务公寓的品质十分放心。
“我觉得和开发商合作，最主要的是对方以往的产品品质方面要有水准，这个很重要，否则我们的品牌也会受到影响。”
（四）雅诗阁的文化与创新
雅诗阁的优势就是“人才” 企业文化“柔中带刚”
在杭州市场上，莎玛、奥克伍德早已经落地，但是雅诗阁属于后来者，但就是这样的后来者却自有一套“人才战术”。陈志商在采访过程中，不断地提到四个字“建宇树人”，这也是凯德集团的企业理念。
“在中国这么多年了，我们的最大优势就是人才！”陈志商表示，雅诗阁基本上不外聘新人来担任新开物业的驻店经理，会把成熟的驻店经理直接派去新店，对于这些成熟的物业的其他员工来讲，又有机会进一步提升。
在人才培养这块，雅诗阁每年都有固定的投入。雅诗阁在新加坡有一个培训中心，叫雅诗阁卓越管理中心，这是新加坡劳动局认证的服务公寓专业人才培训中心，而凯德集团的凯德商学院为所有员工提供了上百种各类知识技能培训课程。此外，雅诗阁也为员工准备了丰富的外部培训。“雅诗阁针对驻店经理也有系统的培训，他们会在新加坡进行半年的培训，为今后的工作打下扎实基础。”陈志商补充道，“在中国，你如果是一个好的人才，就有机会派到欧洲或者新加坡工作几年，然后再回来，就会带来一些国际视野和经验。”
对于人才，陈志商不吝溢美之词：“我觉得一个公司巨大的资源是它的员工，如果员工好的话这个企业肯定会进步，因为一切都由人推动。”面对中国劳动力成本的增长，怎么样控制成本，又能够激发员工，这也许是摆在雅诗阁中国面前的一个挑战？
“我们面临的就是既要控制成本，又要照顾员工。”陈志商给我们举了一个例子，“比如补充商业医疗保险，员工无论是工伤、意外或者是生病，很多都能通过我们争取到一大批赔偿金，这是我们愿意为员工去争取的。”
雅诗阁的企业文化“柔中带刚”，“我们绝对零容忍贪污现象，如果发生了严重的贪污，公司一定会报警，不能私下了事。”
服务公寓进入高飞期 网络、环保创新一马当先
“我觉得服务公寓目前应该是进入到高飞期，而不是瓶颈期。我觉得未来尤其在中国这样的市场，如果全球做战略规划的话，中国应该是发展最快的，也就是机会更多。当然，中国有句话叫‘逆水行舟，不进则退’，我们在环保、网络运营等方面都有不少创新。”陈志商介绍。
在环保方面，为了应对中国日渐污染的水和空气，雅诗阁专门增加了空气和饮用水的过滤器在设施配置中，而类似的细节还有很多。比如去年，雅诗阁在全球推出了“Go Green @ Ascott雅诗阁绿色行动”。通过使用节水节能的空调、电灯、水箱等设施，在2012年底，便提前完成了全球节水15%的目标；每年3月，雅诗阁都会参与到“地球一小时”的活动中来，邀请住客参与废品分类回收、领养绿色植物的活动。
而在互联网这块，陈志商介绍：“我们从去年开始做一些网络升级，包括可以在雅诗阁官方网站上实现跨地域、跨物业、跨时段的一站式预订，类似于淘宝旺旺的在线客服，但可以用五种语言与客人交流。为了更好地服务VIP客户，我们推出了可以直接在房间里用iPad check in等一系列措施。另外，雅诗阁在全球和中国都开通了facebook, twitter, 微博等社交网络平台，可以和粉丝们进行及时的沟通。”