住宅楼变身酒店式公寓，走上一条“曲线救国”之路，但并不是所有的楼盘都适合转型。
那么住宅楼改成酒店式公寓有没有政策障碍？是不是所有的楼盘都可以采用这种方式呢？
据了解，其中的政策障碍基本没有，由于酒店式公寓不像宾馆等面向散客，需要国家旅游局批准，只要到当地公安部门申请特种行业经营许可证就可以，它作为普通商户归工商管理。在取得经营许可证后，经过改造，通过消防等各方检验通过后，即可对外营业，其原来的住宅地产的性质不变，也就是说所有的住宅仍有一张张小产权证，开发商随时都可以把它作为普通住宅出售。
那么外面号称酒店式公寓也不少，并不是每家都经营得那么好，如果开发商选择转型，有没有必备的条件呢？作为业内的资深人士，谈到这个问题徐斌侃侃而谈：“根据我们的经验，如果某个楼盘要转型成酒店式公寓，首先该楼盘的区域内要有一定数量的外商投资企业，同时要有一定数量的外籍人士来这里常年出差；其次该楼盘附近要有比较好的配套，如交通、商业设施等，这些都是最基本的条件。”
“有了这些条件，住宅楼改成酒店式公寓，后续开发商肯定还要投入，目前的开发商头寸吃紧，这些投入会否成为开发商的负担？”记者不由地为开发商担心。徐斌说，对于开发商来说，这点投入应该没有问题。像向城路的柏雅居服务公寓，从毛坯房到成为能对外营业的酒店式公寓，投资方前前后后的投入也没超过3000万元，无锡的红豆国际广场更少，由于本来就是全装修房，转型的成本只花了一百万元左右。
酒店式公寓“生存理由”何在？
如果转型了，酒店式公寓的生意不好，那对开发商来说不是雪上加霜吗？徐斌笑了笑说：“这又回到了上面的问题，所以我们建议客户要对自己的楼盘加以判断，是否符合上述两个基本条件，如果不符合，我们也不会建议开发商转型。有了上述两个条件，配合酒店管理公司的良好管理和市场营销，生意就不可能差。酒店式公寓的市场广阔，特别是在中国，现在中国有多少外商投资企业？他们中如果每家公司有三到四人的外籍高管常驻中国，这是一个多大的市场！还不算临时出差的人员。当然外籍高管可以选择自己租住民房，但现在越来越多的外籍人士感觉不安全；他们也可以选择宾馆，但是宾馆和酒店式公寓有一个最大的区别，那就是宾馆的大堂等公共部分很大，一般房间都很小，可是酒店式公寓公共部分很小，但是房间很大，一般都在80到100平方米，客厅、房间、厨房、卫生间一应俱全，就是一个家。如果你到某地玩几天，住宾馆问题不大，但是如果几个月呢，你总归希望每天有个家的感觉，而且这个还是有管家式服务的家。”
徐斌告诉记者，无锡红豆国际广场柏雅居全套房开业前夕，他们在当地的外资企业发宣传资料、做营销，没多少时间，房间基本上就订满了。他说，酒店式公寓的营销不像保险、理财产品，一个是刚性需求，一个是弹性需求。刚需对一个市场来说就是最大的支撑。“酒店式公寓比宾馆还有优势，一是酒店式公寓一般都是常住客，合同一签就是一年，但是宾馆以散客为主，显然前者比后者的经营更加稳定；其二是税收不一样，酒店式公寓的税收要大大低于宾馆。因此开发商选择酒店式公寓的风险就小了。”
住宅楼转型只是“权宜之计”？
房地产的这个冬天，让处在酒店管理集团的徐斌也感触很深。他说，2006年到今年初，柏雅集团所开设的连锁酒店式公寓，业主方都是股东的关系方，而今年2月以来，几乎每个月都会有好几家毫无关系的房产开发商来谈合作，其中不乏国内非常知名的开发商。而记者从两大国际酒店式公寓管理集团雅诗阁、辉盛庭了解到的情况也差不多。
徐斌透露，国内的开发商对转型酒店式公寓基本上还是属于“曲线救市”，等到房产行情好了再出售，这点和国外的投资基金完全不同。如果开发商设定了5年的规划，5年期间可以得到稳定的现金流，等到行情好了出售，以前要打折卖的，未来或许不打折就可以卖掉，而且有酒店式公寓租约的房子，价格肯定更贵。
究竟此条开发商的“曲线救国”之路是否成功，一切只能由市场来检验。
小编友情提示，上文所提到的柏雅居酒店式公寓、雅诗阁、辉盛庭等品牌酒店式公寓，与都市家商旅网都有着良好的合作。
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